Un bail professionnel est un contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel, conclu pour six ans au moins. Un bail commercial loue un local dans lequel un fonds de commerce ou artisanal est exploité, pour neuf ans au moins. Pour une éducatrice qui ouvre une petite structure Montessori, une ambiance pour les trois à six ans ou un atelier d’éveil, la distinction n’a rien d’abstrait : elle décide de la durée de l’engagement, de la protection en cas de non-renouvellement et du coût d’un départ anticipé.
Qui relève du bail commercial ?
Le code de commerce applique le statut des baux commerciaux aux baux des locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculé au registre national des entreprises. Une société commerciale qui exploite une école privée, un centre de formation ou une boutique de matériel pédagogique peut donc relever de ce statut.
La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur peut toutefois donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. À la fin du bail, celui-ci ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans.
Qui relève du bail professionnel ?
Une association, une éducatrice qui exerce en libéral ou une formatrice indépendante qui n’exploite pas un fonds de commerce se tournent plus souvent vers le bail professionnel. La loi du 23 décembre 1986 en fixe les règles : le contrat d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour six ans au moins et par écrit. À son terme, il est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier son intention de ne pas renouveler le contrat avec un préavis de six mois, et le locataire peut partir à tout moment avec ce même préavis.
La différence la plus nette tient à la sortie. En bail professionnel, le bailleur n’a ni motif à fournir ni indemnité à verser pour ne pas renouveler au terme. En bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement et, s’il est évincé, d’une indemnité.
Dans les deux cas, le bail est écrit et les notifications passent par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par un acte de commissaire de justice. Une structure qui reçoit de jeunes enfants a par ailleurs intérêt à vérifier, avant la signature, que la destination prévue au bail autorise bien l’accueil du public et l’activité d’enseignement, pour éviter toute discussion ultérieure avec le bailleur.
Un calcul avant de signer
Un local de 80 mètres carrés loué 1 400 euros par mois engage, en bail professionnel, à six mois de préavis, soit 8 400 euros si la structure ferme. En bail commercial, la sortie anticipée n’est possible qu’aux échéances triennales : une école qui ferme au bout de dix-huit mois reste en principe engagée jusqu’à la fin de la première période de trois ans, sauf accord avec le bailleur.
Le choix se fait donc avant de chercher le local : statut juridique de la structure, horizon du projet, besoin de stabilité pour les familles qui inscrivent leurs enfants pour plusieurs années. Un projet pédagogique qui vise la durée trouve dans le bail commercial une protection forte ; une activité qui démarre et se teste s’accommode mieux de la souplesse du bail professionnel.
La protection du locataire dans un bail commercial se mesure aussi du côté du propriétaire, et monavocatbailleur.fr détaille le congé du bail professionnel, sa forme et son échéance.
